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International Property Analysis: Japan (Chinese Only)

環一國際地產有限公司現時代理的海外樓盤包括日本、英國、澳洲、紐西蘭等地,雖然都是「買磚頭」,不過每個國家的細節如買賣手續、稅收、物業管理都可能略有不同,而導致回報收益有異,我們今期先解構日本房地產。

投資日本物業的9大優勢
投資日本房地產在香港算是「新興市場」,只有短短幾年歷史,而當初開始受香港人注意當然是因為持續20年的低迷樓市,樓價極低,尤其是相比香香日日創新高的樓市,香港上不到車買不到磚頭,反而可以輕易在日本置業!

以下是宏觀投資日本物業的優勢:

一、低匯率

日元2011年起在高位大幅回落,到2015年6月為止PY100=HK$6.2, 即大幅折讓3成8!

資料來源: 雅虎香港財經

二、門檻低

東京擁有強勁的外來工作人口,單身的租賃公寓需求甚大,根據三菱UFJ信託銀行發布的房地產市場研究報告指出,2013年東京23區一手物業及二手物業平均成交價分別為58,530,000日元(約HK$3.63百萬)及33,900,000日元(約HK$2.1百萬),根據中原地產網站資料,現時(2015年6月10日)天水圍嘉湖山莊最低開價都要HK$3.5百萬,而將軍澳的新樓盤峻瀅2期則由HK$6百萬起,入場門檻分別是東京的1.5倍及2倍!!

資料來源:
http://hk.centanet.com/findproperty/zh-HK/Home/Index
http://www.thebeaumount2.com.hk/price.html
http://www.tr.mufg.jp/english/research/marketresearch.html

三、 需求高 高回報

47% 的東京住宅是租賃形式,租賃式公寓需求十分強大,大多數日本公司都會向員工發放一定的租金補貼,進一步鼓勵租賃市場發展。

房租收入回報與亞太區其他已發展城市相比,日本穩佔首位:

資料來源: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/rent-yields

四、安倍經濟學推高股市

在安倍晉三上任並推出「安倍經濟學」,從根本開始解決日本疲弱的經濟和社會問題,從而鞏固整個經濟體系,包括房地產市場的復甦發展。在對外開放經濟政策、及成功申辦奧運等因素正面影響下,房地產價格及租賃業市場的未來前景均極為樂觀。

雖然日本一向都不算是亞洲的投資焦點地區,但日本的房地產市場總投資金額於2012年起已上漲5倍,當中的升幅歸功自不少外國投資者。亞洲投資者中以台灣投資者居多,中國投資者佔少數,但我們相信部分中國投資者會經香港市場購買日本房地產。可見投資日本房地產在香港是絕對存在著各種優勢,定必成為新興的熱門投資項目。

五、 2020年奧運催化劑

2020年東京奧運帶來的機遇不容忽視,根據日本奧林匹克委員會試算的結果, 2013年至2020年為止,東京奧運所產生的經濟效果為3兆日元(2264億港幣), 並創造約20萬個就業機會。 另一個有利日本經濟發展的因素是當地自2013年開始突破通縮的困局,物價開始上升。

為了進一步刺激日本經濟,安倍提議興建賭場。希望透過興建賭場,吸引外國遊客,增加稅收,刺激經濟。目標是從13年的一千萬人次,到20東京奧運年上升一倍。

六、 永久業權

有別於香港、國內及英國,日本的業權是永久業權,可以世代相傳。

七、建築品質優良

日本的建築物在建築時必須依照當地的建築法例而建,亦由於嚴謹的民族性,選料及手功一般較香港優勝。 加上日本人喜歡保持居所清潔,一般20-30年樓齡的建築物也保持得很好,所以保養質素會較本港為佳。

八、法制完善加上高質素租客

日本有完善的法制保障業主、買家及租客,條例中立沒有偏頗全何一方; 租客退租時需負責維修損毀部分,多數在訂金扣除;業主一般會要求租客提供擔保人或委託擔保公司,以確保業主可以收取相關租金;由於在日本搬屋需付高昂的運輸費、禮金等款項,一般除非調職或結婚,日本人很少無故退租;加上一般日本人謹慎的生活態度,使他們對住屋的保養得宜,在上述種種的因素下,日本人堪稱是業主眼中的完美租客

九、 政局穩定 治安良好

在投資海外物業時,為了追求高回報而選擇了政局不穩定的國家,可能最終得不償失。日本無論在政局上,還是地區治安上均比較安全,是可以安心投資的地方之一。

當然,縱然優勢眾多也有要注意的地方。
首先,金額太少(HK$2百萬以下)很難有銀行承辦按揭,而且按揭手續必須在日本進行,比較麻煩。
其次是資本增益稅,如持有該物業少於5年需付資本增益入息的30%,如持有該物業多於5年,則只需付資本增益入息的15%。
另外香港不用繳付遺產稅,但日本就需要。不過,一般來說資產在1億日元以上才需繳付高昂的遺產稅。
如購買二手物業,一般情況下買家只需填妥「不動產購入申請書Letter of Intent」,而業主同意買家的出價,買家便必須履行是次物業購買。在辦理物業轉名時,海外買家需提交住址證明,而該住址證明須到民政事務署辦理,有別於一般香港用水電煤銀行月結單作為住址證明。

在香港收「包租公/婆」一般自己一手包辦,收租、安排維修、與租客聯絡……等,做日本物業的「包租公/婆」因為言語不通,可以找租賃公司,租金匯到香港戶口,而一般租賃管理費約為租金5%另加消費稅。

0.0.63-SNAPSHOT[Tue Mar 26 2024 14:46:32 GMT+0800 (HKT)]f54a49ece2266e51b98a66e6bff98d548bc5d88f