日圓匯價由去年年底起顯著回落，更一度跌至 2002 年以來的 12 年低位，吸引港人到日本旅遊，亦有不少投資者趁低吸納房地產。當中，除入場費較低的住宅外，商業物業的前景及回報更被看高一線。

旅遊興旺  潛力增
環一國際地產顧問公司行政總裁張永達（Neo）認為，在各項商業物業中，以商舖及酒店最適合投資。「近年，日本放寬不少地方的旅遊簽證，旅客數字持續增加，由 3 年前 800 多萬人次，估計今年將達 1,800 萬人次，酒店業入住率達 80 至 90%，同時帶旺旅遊區，例如新宿、銀座、神戶及大阪等地的零售業。過去 2 年，商舖及酒店此 2 類物業的價格已升值近 30%，估計未來 5 年平均每年可升 5 至 8%。」

Neo 指，當經濟環境好時，商業物業的價格一般比住宅升得快，當中亦沒有轉售限制，惟商舖租戶所經營的行業有可能影響按揭成數，投資者要準備較多現金流。

海外投資入門
縱然回報理想，但「入場費」亦不菲。他指，投資日本酒店的入場門檻較高，動輒要6,000 至 7,000 萬港元。商舖則視乎地區，由百多萬至 2,000、3,000 萬港元不等。投資商業項目，預計可獲 6 至 8% 租務回報。

他看好長遠商鋪租務的升值空間，由於東京奧運即將開幕，會帶動商鋪物業的需求增加，從而利好商業及零售的前景，賺取較佳利潤。「以往，多是資金充裕及具經驗的投資者投資海外商業物業，投資新手宜尋求理財顧問協助，獲取專業的分析及意見，制定合適的投資策略。」

日本四季皆有不同景致，旅遊業暢旺，帶動商舖及酒店價格升值。

(文章刊登於第21期Gain Yeah)