日本是港人旅遊熱點，很多人心中都有一個夢想，將來去日本旅行，不用承受日圓升值風險，不用特意換日圓，以租金作旅費。因此，很多朋友都因為日本二手樓的樓價便宜 (約港幣50至60萬已可買入一間公寓) ，租務回報高，前仆後繼，紛紛入手一套。

事實上，若想在日本一線城市如東京或大阪買一套『具投資價值』的二手房，普遍都需要100萬港元或以上。這時候可能你會說「你錯了，在日本50萬港元已經可以買一套，還是在熱門大站旁邊，重點是『具投資價值』的二手房，有三大因素，分別是(1) 物業的位置，(2) 物業的樓齡，(3) 物業的面積。

(1)  物業的位置 ─ 這個是投資物業最重要的因素，直接影響將來的租務率。地利優越，衣食住行一應俱全，租客自然客以雲來。

(2)  物業的樓齡 ─ 這個因素直接影響轉售的價值。道理其實和香港買舊樓差不多，一層樓樓齡越大，樓宇的結構問題自然會越多，每月所需要繳納的維修基金也自然越來越高，影響了在市場上的價值。

(3)  物業的面積 ─ 這個因素為絕大多數的投資者忽略，甚至有投資者覺得物業越細越好，因為樓價便宜，租金回報變相非常可觀。事實上，如果能夠滿足以上兩個因素，但樓價都只需50多萬港元的話，通常面積都介乎於14平方米，即150平方呎的超迷你單位。

從前到日本留學的時候，因東京的樓價太貴，新樓越建越小才能負擔。當時東京都內的單身公寓平均面積大概是18至19平方米左右。14平方米是超級迷你型。現在這類單位已成90年代經濟泡沫的歷史遺產。

事實上，現時東京都內各區一般有建築限制，新建單位最小樓面面積不能少於25平方米。所以現在已找不到這類我們俗稱的納米樓。這類納米樓出現之後，樓價到頂，日本經濟開始走下坡，最後泡沫崩壞。這類納米樓，並無任何的二手轉售價值，若不幸租約完結不獲續租，要面臨長期空置風險。

在日本經濟爆破後，在香港也可以再次看到這類差不多賣300萬港幣卻只有14平方米的納米樓。究竟這類單位會不會是樓市調整前的先兆呢？