日本房产指南 (海外及香港买家适用)
以下是海外买家购买日本房产时所进行的一般程序。指南适用於东京丶大阪丶福罔及北海道等地区的房产投资。
第一步：预留单位
当客人已选定日本房产的单位後，需与我们签署「认购意向书」及「预留表格」。
第二步：支付订金
当获得卖家同意卖出该指定单位後，买家需要支付大约房价10%的订金。同时，卖家会提供更多该单位的资料，如房契或现有租客资料等(如有) 。
第三步：签订买卖合同
当买家决定购买该单位，并已将订金汇款到卖家的户口後，仲介会为买家准备合约及订下交房日。
第四步：支付房价馀额
签署买卖合同後，需於交房日前支付楼价馀额。(付款时间表因开发商而异)
第五步：办理海外房产按揭
交房前三个月，买家必须办理海外房产按揭手续。一般而言，海外买家最多可承造6成的日本房产按揭。(按揭利率及成数因买家及银行而异)
第六步：交房
交房日的当天早上，日本律师会在当地的土地注册处转名予买家，买家正式取得该单位的业权。
日本房产的常见问题
Q: 海外买家购买日本房产，过程一般需要多少时间才能完成？
A: 视乎楼花期的长短。如购买现房，由签署「认购意向书」开始到交房日大约需时约两个月。
Q: 购买日本房产有需要购买保险吗？
A： 视乎客人的需要。日本人一般都会为自己的单位购买「火险」，即香港的房屋保险。一般五年期的「火险」及「地震保险」价格大约10-15万日圆。
Q: 日本房产属於永久产权还是租用产权？
A： 日本房产既可以是永久产权，亦可以是租用产权，租用产权的最短年限约30年。
Q: 购买日本房产後，租金回报何时会汇到买家的银行户口？
A: 买家可选择每4个月以电汇方式汇进银行户口，亦可选择每年一次的方式以节省汇款手续费**
Q: 购买日本房产时，海外投资者的按揭贷款成数是多少？
A: 一般而言，海外投资者的最高按揭贷款成数可达6成，利率低至2.8%，年期长达35年。(按揭利率及成数因买家及银行而异)
Q: 购买/持有日本房产时有甚麽支出?
A: 一手日本房产买卖，可豁免仲介佣金。二手日本房产买卖则需一次性收取楼价3%作为仲介佣金。如委托租赁管理公司代客人管理物业，租赁管理公司则每月会收取租金的5%作为租赁管理费，而他们的职责是帮助业主收取租金，代业主缴税，或其他大大小小的问题。其次就是物业管理费和修缮基金。
日本房产的税项支出
当海外买家购买日本房产时，海外买家需要支付各种税项。包括：
一次性的税项：
- 登记许可税：房产评估价值的1% - 2%
- 不动产取得税：房产评估价值的3%。一手日本房产将於交楼支付，二手日本房产约在购买後半年支付。
- 印花税：视乎所购买的房产价格而定，详情可参阅下表。
| 房价 (日元¥) | 汇率 (日元¥) |
|---|---|
| ¥10,000或以下 | ¥0 |
| ¥10,001 - ¥100,000 | ¥200 |
| ¥100,001 - ¥500,000 | ¥400 |
| ¥500,001 - ¥1,000,000 | ¥1,000 |
| ¥1,000,001 - ¥5,000,000 | ¥2,000 |
| ¥5,000,001 - ¥10,000,000 | ¥10,000 |
| ¥10,000,001 - ¥50,000,000 | ¥20,000 |
| ¥50,000,001 - ¥100,000,000 | ¥60,000 |
| ¥100,000,001 - ¥500,000,000 | ¥100,000 |
其它税项包括：
- 都市计划税：徵收土地或房产的评估价值的0.3%。如果该房产的价值低於某个门槛，则该物业可获豁免。
- 固定资产税：房产评估价值的1.4%，评估价值每3年重新评估一次。
- 所得税：对於海外买家，日本房产的租金收入按租金的5%至45%徵税。应税金额以扣除必要费用後的总收入作计算。
| 租金收入 (日元¥) | 税率 |
| ¥1,000 ~ ¥1,950,000 | 5% |
| ¥1,950,001 ~ ¥3,300,000 | 10% |
| ¥3,300,001 ~ ¥6,950,000 | 20% |
| ¥6,950,001 ~ ¥9,000,000 | 23% |
| ¥9,000,001 ~ ¥18,000,000 | 33% |
| ¥18,000,001 ~ ¥40,000,000 | 40% |
| ¥40,000,001 ~ 以上 | 45% |
出售日本房产时的支出
- 资产增值税: 当您以非居民身份出售日本房产时，您需要支付资产增值税。出售持有不超过5年的日本房产，将按净收益的30%徵税。如果房产为自住用途，而纳税人符合某些条件，可以从总销售价格中扣除3,000日元。应税金额的计算方法可从总销售价格中扣除交易时的交通费丶酒店丶仲介费丶司法书士费用及不动产取得税。而拥有超过5年的日本房产将从净收益中徵收15%的资本增值税。
*此投资指南只供参考。条款及细则可能因不同的开发商而有所差异。
