泰国房产投资指南 (海外买家适用)

以下是海外买家购买泰国房产时所进行的一般程序,此投资指南适用於曼谷芭提雅等城市。

第一步:预留单位

买家选定合适的单位,然後与我们签订「预留表格」,并向开发商支付订金 (不设退还)。

第二步:与泰国开发商交换合同

当开发商确认预留的单位後,发展商便会将买卖合同寄给你的房产代理,然後你的房产代理便会通知买家签署买卖合同。

第三步:支付首期

签订买卖合同後,买家需要将房价约10%-25%汇入开发商的户口内。

第四步:办理泰国房产按揭

交房前三至六个月,买家需要开始向银行办理泰国房产按揭手续。我们将会为海外买家建议最合适的泰国房产按揭方案。

第五步:交房

当你於泰国的项目竣工时,律师会通知海外买家验房(买家可以亲自或委托当地验房师)。验房後,律师会告知准确的交房日期。交房日当天,银行会将贷款总额支付给开发商,房价的馀额也务必在此之前支付。买家拿到锁匙,便完成该项目的买卖。

第六步:出租泰国房产

海外买家拿到锁匙後,可以委托泰国房产管理公司全权管理你的泰国房产。他们所提供的服务包括寻找租客,对物业检查并维修,替业主支付水费及物业管理费等。

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问: 泰国/曼谷房产的土地业权是多少年?

答: 泰国/曼谷房产的土地产权多数是永久产权,少数为皇室土地的是30年产权。

问: 在泰国买房产是否可以办理银行按揭贷款?

答: 在泰国买房产可以办理银行按揭贷款,有某一些泰国/曼谷房产的开发商也有专门针对外国人的贷款政策。

问: 海外买家需要到泰国/曼谷当地才能购买当地的物业吗?

答: 不用,海外买家不需要去泰国/曼谷就能购买当地物业。签署买卖合约在泰国/曼谷境外完成即可。

问: 海外买家可以用自己的名字拥有泰国/曼谷房产吗?

答: 海外买家可以拥有多达单位总面积49%的永久产权。该单位的永久业权将用您的姓名在泰国国土部登记。如果外资永久产权的配额已满,单位还能以租用业权持有。海外买家也可以购买土地及独立屋,但须受土地契约年期最长30年的限制(可续期)。

问: 海外买家购买泰国房产会有地契及土地持分吗?

答: 有的,土地厅完成过户後会核发地契,地契上面会记载土地持分面积与建物。

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问: 海外买家买泰国/曼谷房产有甚麽手续?

1. 买卖双方确定最终销售价格和意向後,需及时确定楼价支付时间,与此同时买方需要支付订金来保留预订。

2. 买方转账支付订金後会收到订金付款收据及文件声明该特定公寓单位已为该客户预留。

3. 付款日,双方签订买楼及销售协议。

问: 泰国/曼谷房产的买卖合约以哪一种语言签订有效? 如何签订?

答: 泰国房产的买卖合约条款主要以泰文和英文合同为主,多数情况下采用的是泰文合同,在土地厅办理物业过户手续时,如涉及到护照姓名信息等都需要翻译并公证成泰文;一般签订合约是现场签约,也可以远程寄送文件签约。

问: 泰国买房以哪一种货币为主? 手续费如何计算?

答: 海外买家在泰国买房以泰铢以外的货币为主 (如美元),手续费按当天汇率进行计算,更有可能涉及到跨行转账或区域转账来计算手续费,实际收费以银行结算作准。

问: 泰国/曼谷房产的管理费一般是多少?

答: 一般为35 - 50 泰铢/平方米/月,然而每个发展商所收取的物业管理费不同,管理费的高低和楼盘的配套设施多与少有关。

问: 泰国/曼谷房产的单位出租後,管理费应如何计算? 由哪一方支付?

答: 房屋管理费一般以每平米方计算,依项目规定计算,住宅约为30~100泰铢/平方米。出租时,管理费一般由业主承担,除非与租客另有约定。

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问: 通常投资泰国/曼谷房产的租客会是哪些人?

答: 在曼谷,租客通常是西方国家和日本外籍人士。许多日本公司在曼谷附近设立工厂。日本工程师丶高级管理人员和职员是曼谷住宅的常见租户。此外,有些租客是来自西方公司的外国人,从制造业至多元企业丶专业服务业都有。

问: 甚麽是偿债基金(Sinking Funds)?为何预收管理费?

答: 偿债基金是作为紧急基金使用的一次性支出,用於支付未来某一时间开发项目所要求的任何一次性维修或改良 (例如每隔几年重新粉刷外墙),必须在交房予买家时支付。 它的金额取决於公寓的面积,所以是以每平方米报价。公寓一旦竣工交收,大多数开发商要求住户预先支付1年的管理费,期间1年内可不必支付管理费。管理费用於开发项目的日常运作(例如保安丶柜台接待和清洁工的薪资;泳池的保养;升降机的电力等等)。与偿债基金一样,它以每间公寓的面积 (平方米) 为基准计算得出每月的费用。

问: 泰国/曼谷的预售房和现房的按揭贷款应何时向银行申请? 在还款上,买家应如何处理?

答: 泰国/曼谷的预售房一般在交楼半年前向银行提交按揭贷款申请,银行对外国人审批贷款政策目前以现楼为准,还款方式以与银行签约贷款还款条件时为准,一般是按贷款成功後的第一个月进行每月还款;贷款利率按银行规定利率。

问: 泰国/曼谷开发商的物业管理公司如何提供代客出租? 业主有哪些费用需要支付?

答: 泰国/曼谷开发商多半拥有自己的物业管理公司,会与屋主签订管理合约,提供代租代管等服务。依代租丶代管合约协议内容,一般泰国仲介业者会收取1个月租金作为代租费用,代管费用一般为租金的10%。

问: 海外买家买入/出售泰国房产时,还有其他费用/税项要缴交吗?

物业转名费 / 过户费 (Transfer Fee) - 楼价的2%(买方丶卖方各付1%)
特别商业税 (Special Business Tax) - 3.3%(五年内售出)
印花税 (Stamp Duty) - 0.5%(持有超过五年後出售)
个人所得税 (Withholding Tax) - 售出後的利润约5-35%,视乎持有年期而定
律师费丶行政费(Legal Fees and Admin) - 0.5%

问: 海外买家可以申请泰国的「退休签证」吗? 如何申请?

申请资格:50岁以上的外国人
有效期:一年期,每年可以申请续期
条件:泰国银行户口至少80万泰铢存款(即大约20万港元)
保障 : 可买泰国当地医疗保险
限制:不能在泰国当地工作

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