澳大利亚房产投资指南 (海外买家适用)

以下是海外买家购买澳大利亚房产时所进行的一般程序,此投资指南适用於墨尔本悉尼布里斯班等城市。

第一步: 预留单位

当选定合适的房产和单位後,与我们签定「预留表格」,然後再缴付约澳元$2,000至$5,000的预留费用到开发商律师的信托户口。

第二步: 签订临时买卖合约

冷静期过後,买家便可以签订临时买卖合约。澳大利亚的持牌律师会全程陪同买家并详细讲解合约内容。澳大利亚法律规定,在整个买卖过程中,为保障业主的权益,全程需要有律师参与。

第三步: 申请海外澳洲投资许可(Foreign Investment Review Board)

根据澳大利亚针对海外买家投资的政策,海外买家在购买澳大利亚房产之前通常需要申请批准。通常情况下,澳大利亚的大多数开发商都会向海外买家申请FIRB。如果没有,您的律师会为您申请。

第四步: 缴付首期

签订买卖合约後,买家需要将楼价的10%款项汇入开发商律师的信托户口内。

第五步: 办理澳大利亚物业按揭

交房前三个月,律师会通知买家办理澳大利亚物业按揭手续。律师和买家指定的贷款经纪人会相互协助,办理银行的贷款。海外投资者普遍可借高达7成的澳大利亚物业按揭。此时,买家亦需要准备约10%-20%作馀下的款项。

第六步: 交房

项目竣工时,律师会通知买家验房(买家可以亲自或委托当地验房师)。验房後,律师会告知准确的交房日期。交房日当天,银行会将贷款总额支付给开发商,买家的10%-20%的剩馀款项也务必在此之前支付。买家拿到锁匙,便完成整个澳大利亚房产的买卖。

第七步: 出租澳洲房产

买家拿到锁匙後,可以委托澳大利亚租务管理公司全权管理你的物业。他们所提供的服务包括寻找租客,对物业检查并维修,替业主支付水费丶物业管理费和市政费等,然後从业主户口内的租金收入中扣除。

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常见问题

问: 海外投资者购买澳大利亚房产时,澳大利亚物业贷款最高可达多少成?

答: 一般海外投资者的澳大利亚按揭货款额可达6至7成(澳元),港元则可高达7成,年利率低至4.25%(澳元),而港元利率约为2.2%,年期长达25年,首5年更可享本金宽限期。(澳大利亚物业按揭成数因应买家及银行而异)

问: 海外买家需要委任一个澳大利亚的按揭贷款经纪来申请按揭贷款?

答: 海外买家可以自行决定是否委任澳大利亚的按揭贷款经纪。但是,我们强烈建议海外买家委任一位经验丰富的按揭贷款经纪来帮助申请按揭贷款。

问: 海外买家出租澳大利亚房产时有哪些支出?

答: 首先租务管理公司会向业主收取约租金的6%作为租务管理费,他们的职责是协助业主收取租金,代业主缴税,或其他大大小小的问题。其次业主亦必须缴交单位的物业管理费和维修费。

问: 澳大利亚房产是永久业权还是租赁业权?

答: 大多数的澳大利亚房产都是永久业权,只有少数的澳大利亚房产是租赁业权。

问: 一般而言,买澳大利亚房产的律师费是多少?

答: 澳大利亚房产的律师费价格由1,000澳元到4,000澳元不等。

问: 海外买家可以在澳大利亚购买二手房吗?

答: 海外买家不能在澳大利亚购买二手房。

问: 海外买家可以购买多少澳大利亚物业?

答:海外买家在澳大利亚购买物业的数量并没有限制。

问: 甚麽是负扣税 (Netgative Gearing)?

答:负扣税 (Netgative Gearing)是指已出租物业的可扣除费用(包括按揭贷款的利息)超过租金所得的收入。在澳大利亚,业主可以就您的物业出租或可供出租期间的相关费用申请扣除,其中包括管理和维护费,贷款利息,借款费用,折旧和基本工程支出亦可以扣除。

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投资澳大利亚房产的税项及支出

一次性的澳大利亚税项及支出包括:

- 印花税(Stamp Duty): 澳大利亚的印花税取决於物业的价值,并遵循一个指定比例来计算。当你的买卖合约被送到澳大利亚的税务局时,买方便需要支付印花税。每个城市的印花税有所不同。估计金额约为楼价的3-5%。在墨尔本,海外买方需要额外支付12.5%的印花税。

新南威尔士州 (悉尼)
房价 (澳元) 印花税税率
Up to 14,000 1.25%
30,000 - 80,000 1.5% on band over AU$27,240
30,000 - 80,000 1.75% on band over AU$31,800
80,000 - 300,000 3.5% on band over AU$84,802
300,000 - 1,000,000 4.5% on band over AU$318,005
1,000,000 - 3,000,000 5.5% on band over AU$1,060,019
Over 3,000,000 7% on all value over AU$3,180,057

 

维多尼亚 (墨尔本)
楼价 (澳元) 印花税税率
低於25,000 1.4%
25,000 - 130,000 2.4% on band over US$19,231
130,000 - 440,000 5% on band over US$100,000
440,000 - 550,000 6% on band over US$338,462
550,000 - 960,000 6% on band over US$423,077
1,000,000 - 3,000,000 5.5% on band over US$769,231
高於960,000 5.5% on all value over US$738,462


- FIRB申请费: 楼价低於或相等於100万澳元,申请费用为$5,000澳元; 若楼价高於$100万澳元,则楼价每上升$100万澳元时,申请费用也会上升$10,000澳元。

其它澳大利亚税项/支出包括:

- 水电费: 业主通常负责水电费,但如果用水量高於正常水平,账单可能会转嫁给租户。用於排污管道的维护和维修,需要每季度支付,费用由$600澳元起。

- 市政费: 用於社区管理和垃圾处理等事宜,需要每季度支付,费用由$800 - $1,200澳元起。

- Strata: Strata的费用随着您添加到物业的设施而增加,如游泳池和健身房。如果您想降低成本,便需要降低设施数量。

- 维护费: 如果您购买的是新房,由於建筑物是新的,维护成本应该很低。但业主仍需要负责维护和维修费用。

出售澳洲楼时的税项/支出

- 增值税(Capital Gain Tax): 出售持有一年或以下的澳大利亚房产时,物业增值的金额需缴增值税50%;持有澳大利亚房产一年或以後出售,增值部分需缴增值税25%。

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