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  投资.投机.自用?

香港人可能是最爱讲钱的民族,不论上班丶放工或拍拖,话题都以金钱挂帅。对大部分西方人而言,钱是用来花的;但对中国人而言,钱是用来赚的。赚钱有很多方法,例如打工丶做生意丶炒卖丶钱赚钱等。一般我们用「投资」来形容「钱赚钱」的行为,但事实上,「赚钱」可分为「投资」丶「投机」及「自用」,而我接触的大部分客人,都倾向把三者混为一谈。一般投资金融产品其实已可细分为「投资」和「投机」,自住物业/ 自置商厦物业也算投资的一种,可归纳为「自用」。

正确的投资策略是事前有「明确目标」,例如移民丶退休丶结婚等。要有明确的投资预算丶大概的收成目标价位丶预计投资年期及自己可以承担的风险等。如果没有订下以上目标就是「投机」,甚至可以说是想「等运到」,即是有一日有钱赚就算了,完全自high状况,没有计算当中的投资成本丶机会成本(opportunity cost)等。

如果是自用的,一切就简单得多,因为就算没有升值或贬值,当作是交租吧,当然那亦是输了机会成本。所以不同策略,绝对影响你选择哪类型的海外物业,亦影响应该选择的城市。

先讲最简单的「自用」策略,只要合乎你的预算,选择你喜欢的地点丶楼盘质素及单位面积便可。最重要是自己住得舒服,升值只是其次。稳健的「投资」目的是达成自己预设的投资目标,年期可能是5年丶10年丶15年不等,风险较低;「投机」呢?客人追求的是以小搏大,惊人的可观利润,但可能要经历坐过山车般的风险。

那混淆 「投资」丶「投机」及「自用」有甚麽问题?

例子一.自以为【投资】实为【投机】

以买卖股票为例,一般人以为自己是投资,但实在有太多投资者是中了「冧巴降」丶或片面相信某一股评人的所谓「分析」丶或者在社交平台信现时的KOL,那些人究竟几有料?现今的投资者实际上只是「投机」:即是一心以小搏大。例如,有客人买入较稳定的蓝筹股票,想在大牛市时短炒赚几个百分点,一心以为定好放售价位丶放售时间,就已经做好准备。但其实自己没有做好功课,得来的资讯只是冰山一角,遇上全球政经事件影响,股价翌日不升反跌,最後由短炒变长揸,由原本的一星期变成一年。好彩的话,最终可能没有输钱,输的是机会成本。而且当时间一拉长,尽管赚钱也拉低了 内部投资回报率(IRR)。

例子二.目标是【投资】却拣【自用】盘

以买楼为例,听过不少人做买楼决定时都说「有人租就放租,冇人租就自己住」。究竟买一房的回报率高还是三房豪宅回报率高? 一心做投资,拣个单位有强劲需求的,尤其是海外楼开放式或一房,一般需求较大回报率高,而在英国丶加拿大丶澳洲,拣2房有机会比1房更好,因为当地很流行share room,但日本就不行了,大单位需求较低,那怕只是迟一两个月租出,整体的回报就给拉下去了。同样是住宅,也可以拣错。

例子三.以【投机】为目标【投资】收场拖低回报

若你打算买入可摸货的楼盘和单位,代表你是打算投机多於投资。有些海外楼盘,只需付出楼价10至30%,1至3年後才收楼,不少投资者是等这几年的楼价升值转手,有些投资者错估形势最终要上会,未能负担到的便要忍痛减价求售,更甚者有人投机多个物业,最後甚至会输多过能力可负担;而有能力负担的可上会把物业出租,付出的成本超过原本预算。

可以看到策略和目的不一样时,选楼盘和地区时可以完全不一样。许多人投资失败或烦恼是因为没有订好目标和认清风险,把目的混淆。 近年很多人在英国丶泰国及日本买楼投资。主因是常常去旅游,以为对当地非常熟悉。但试想想,游客区的楼盘,究竟本地人又是否喜欢呢?


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