环一国际地产有限公司现时代理的海外楼盘包括日本丶英国丶澳洲丶纽西兰等地，虽然都是「买砖头」，不过每个国家的细节如买卖手续丶税收丶物业管理都可能略有不同，而导致回报收益有异，我们今期先解构日本房地产。

投资日本物业的9大优势
投资日本房地产在香港算是「新兴市场」，只有短短几年历史，而当初开始受香港人注意当然是因为持续20年的低迷楼市，楼价极低，尤其是相比香香日日创新高的楼市，香港上不到车买不到砖头，反而可以轻易在日本置业！

以下是宏观投资日本物业的优势：

一丶低汇率

日元2011年起在高位大幅回落，到2015年6月为止PY100=HK$6.2, 即大幅折让3成8！

資料來源: 雅虎香港財經

二丶门槛低

东京拥有强劲的外来工作人口，单身的租赁公寓需求甚大，根据三菱UFJ信托银行发布的房地产市场研究报告指出，2013年东京23区一手物业及二手物业平均成交价分别为58,530,000日元(约HK$3.63百万)及33,900,000日元(约HK$2.1百万)，根据中原地产网站资料，现时(2015年6月10日)天水围嘉湖山庄最低开价都要HK$3.5百万，而将军澳的新楼盘峻滢2期则由HK$6百万起，入场门槛分别是东京的1.5倍及2倍！！

资料来源:
http://hk.centanet.com/findproperty/zh-HK/Home/Index
http://www.thebeaumount2.com.hk/price.html
http://www.tr.mufg.jp/english/research/marketresearch.html

三丶 需求高 高回报

47% 的东京住宅是租赁形式，租赁式公寓需求十分强大，大多数日本公司都会向员工发放一定的租金补贴，进一步鼓励租赁市场发展。

房租收入回报与亚太区其他已发展城市相比，日本稳占首位：

资料来源: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/rent-yields

四丶安倍经济学推高股市

在安倍晋三上任并推出「安倍经济学」，从根本开始解决日本疲弱的经济和社会问题，从而巩固整个经济体系，包括房地产市场的复苏发展。在对外开放经济政策丶及成功申办奥运等因素正面影响下，房地产价格及租赁业市场的未来前景均极为乐观。

虽然日本一向都不算是亚洲的投资焦点地区，但日本的房地产市场总投资金额於2012年起已上涨5倍，当中的升幅归功自不少外国投资者。亚洲投资者中以台湾投资者居多，中国投资者占少数，但我们相信部分中国投资者会经香港市场购买日本房地产。可见投资日本房地产在香港是绝对存在着各种优势，定必成为新兴的热门投资项目。

五丶 2020年奥运催化剂

2020年东京奥运带来的机遇不容忽视，根据日本奥林匹克委员会试算的结果， 2013年至2020年为止，东京奥运所产生的经济效果为3兆日元（2264亿港币）， 并创造约20万个就业机会。 另一个有利日本经济发展的因素是当地自2013年开始突破通缩的困局，物价开始上升。

为了进一步刺激日本经济，安倍提议兴建赌场。希望透过兴建赌场，吸引外国游客，增加税收，刺激经济。目标是从13年的一千万人次，到20东京奥运年上升一倍。

六丶 永久业权

有别於香港丶国内及英国，日本的业权是永久业权，可以世代相传。

七丶建筑品质优良

日本的建筑物在建筑时必须依照当地的建筑法例而建，亦由於严谨的民族性，选料及手功一般较香港优胜。 加上日本人喜欢保持居所清洁，一般20-30年楼龄的建筑物也保持得很好，所以保养质素会较本港为佳。

八丶法制完善加上高质素租客

日本有完善的法制保障业主丶买家及租客，条例中立没有偏颇全何一方； 租客退租时需负责维修损毁部分，多数在订金扣除；业主一般会要求租客提供担保人或委托担保公司，以确保业主可以收取相关租金；由於在日本搬屋需付高昂的运输费丶礼金等款项，一般除非调职或结婚，日本人很少无故退租；加上一般日本人谨慎的生活态度，使他们对住屋的保养得宜，在上述种种的因素下，日本人堪称是业主眼中的完美租客

九丶 政局稳定 治安良好

在投资海外物业时，为了追求高回报而选择了政局不稳定的国家，可能最终得不偿失。日本无论在政局上，还是地区治安上均比较安全，是可以安心投资的地方之一。

当然，纵然优势众多也有要注意的地方。
首先，金额太少(HK$2百万以下)很难有银行承办按揭，而且按揭手续必须在日本进行，比较麻烦。
其次是资本增益税，如持有该物业少於5年需付资本增益入息的30%，如持有该物业多於5年，则只需付资本增益入息的15%。
另外香港不用缴付遗产税，但日本就需要。不过，一般来说资产在1亿日元以上才需缴付高昂的遗产税。
如购买二手物业，一般情况下买家只需填妥「不动产购入申请书Letter of Intent」，而业主同意买家的出价，买家便必须履行是次物业购买。在办理物业转名时，海外买家需提交住址证明，而该住址证明须到民政事务署办理，有别於一般香港用水电煤银行月结单作为住址证明。

在香港收「包租公/婆」一般自己一手包办，收租丶安排维修丶与租客联络……等，做日本物业的「包租公/婆」因为言语不通，可以找租赁公司，租金汇到香港户口，而一般租赁管理费约为租金5%另加消费税。