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  澳洲獨立屋投資攻略(下)

上回讲述了现时澳洲墨尔本东西部的发展状况 (详见上集),相信大家对墨尔本的地产发展已有了初步的认识,这次笔者继续为大家介绍澳洲的土地连独立屋项目,以及讲解买入时买家最易忽略的事项。

相信很多读者得悉由2017年7月1日起,澳洲维多利亚省将会取消楼花的印花税优惠,不论海外买家打算买入公寓 (Apartment) 或 独立屋 (House) 亦会受影响。以下例子先解释有关印花税优惠的计算,以及购入不同物业的差额。

墨尔本,购买独立屋连地和购买公寓所需要缴交的印花税大不相同。

例子一 - 购买独立屋连土地的价钱 (楼花)
项目 金额
购买土地 (永久业权) 澳元$200,000
兴建独立屋 澳元$200,000
总价格 澳元$497,000
购买独立屋连土地所需的印花税
项目 金额
土地印花税 澳元$7,070
海外买家额外印花税 ($200,000 X 7%) 澳元$14,000
总金额 澳元$21,070

眼利的读者会留意到,以上计算并没有将兴建独立屋的价格计入印花税。要注意的一点是,於墨尔本购买独立屋连土地项目,所需缴付的海外买家额外印花税只会以『土地价格』来计算,因此我们会得出澳元$21,070这个金额。

例子二 -同一楼价澳元$497,000,在墨尔本买公寓单位 (楼花)
项目 金额
预计土地印花税 澳元$2,400
海外买家额外印花税 ($497,000 X 7%) 澳元$39,790
总金额 澳元$42,190

在购买墨尔本公寓物业时,所需要缴的海外买家额外印花税则会以『整体价格』来计算,即以澳元$497,000 x 7%。

从以上例子可以了解到,虽然物业的价格相同,但要缴付的印花税却相差了一倍。投资者需要了解投资海外物业,楼价以外的支出也会大大影响投资回报。

如果墨尔本在2017年7月1日取消了印花税优惠,购买公寓所需要缴付的印花税便会大幅增加为12.5%,海外投资者的购买意欲就会减少。相反,购买独立屋连土地项目,即使取消了印花税优惠,独立屋的印花税部份只会根据土地的价格,从而减少了额外的投资支出,增加投资回报。

墨尔本地产发展的未来展望

因现时墨尔本东区楼价相对昂贵,对於澳洲当地人来说,西区独立屋是完美的『上车盘』。相同面积的独立屋比东区便宜了足足一倍。而单单以Wyndham Vale地区的独立屋作参考,楼价中位数年度升幅高达6%-7%,过去5年累积升幅高达35%。随着大量基建及就业项目的支持,预测西区楼价未来会稳步上升,投资者可趁早把握机会买入。

墨尔本当地的二手市场状况

其实在澳洲,接近七成居民都是住在独立屋内,而就算CBD内高楼层的公寓林立,公寓只是占市场约三成。

根据Domain.com.au过去一星期的拍卖记录,全墨尔本的物业交易达859间,当中七成为独立屋交易,而公寓的交易只占两成,可见独立屋二手市场非常活跃,楼龄不长的独立屋更加是一手及二手市场上的抢手货,投资者想卖出物业绝不困难。

0.0.62-SNAPSHOT[Mon Jan 22 2024 21:30:52 GMT+0800 (HKT)]0ca81ccacdce7f4fa1621732140d39790d921161