日本是港人旅游热点，很多人心中都有一个梦想，将来去日本旅行，不用承受日圆升值风险，不用特意换日圆，以租金作旅费。因此，很多朋友都因为日本二手楼的楼价便宜 (约港币50至60万已可买入一间公寓) ，租务回报高，前仆後继，纷纷入手一套。

事实上，若想在日本一线城市如东京或大阪买一套『具投资价值』的二手房，普遍都需要100万港元或以上。这时候可能你会说「你错了，在日本50万港元已经可以买一套，还是在热门大站旁边，重点是『具投资价值』的二手房，有三大因素，分别是(1) 物业的位置，(2) 物业的楼龄，(3) 物业的面积。

(1)  物业的位置 ─ 这个是投资物业最重要的因素，直接影响将来的租务率。地利优越，衣食住行一应俱全，租客自然客以云来。

(2)  物业的楼龄 ─ 这个因素直接影响转售的价值。道理其实和香港买旧楼差不多，一层楼楼龄越大，楼宇的结构问题自然会越多，每月所需要缴纳的维修基金也自然越来越高，影响了在市场上的价值。

(3)  物业的面积 ─ 这个因素为绝大多数的投资者忽略，甚至有投资者觉得物业越细越好，因为楼价便宜，租金回报变相非常可观。事实上，如果能够满足以上两个因素，但楼价都只需50多万港元的话，通常面积都介乎於14平方米，即150平方呎的超迷你单位。

从前到日本留学的时候，因东京的楼价太贵，新楼越建越小才能负担。当时东京都内的单身公寓平均面积大概是18至19平方米左右。14平方米是超级迷你型。现在这类单位已成90年代经济泡沫的历史遗产。

事实上，现时东京都内各区一般有建筑限制，新建单位最小楼面面积不能少於25平方米。所以现在已找不到这类我们俗称的纳米楼。这类纳米楼出现之後，楼价到顶，日本经济开始走下坡，最後泡沫崩坏。这类纳米楼，并无任何的二手转售价值，若不幸租约完结不获续租，要面临长期空置风险。

在日本经济爆破後，在香港也可以再次看到这类差不多卖300万港币却只有14平方米的纳米楼。究竟这类单位会不会是楼市调整前的先兆呢？