日本樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買日本樓時所進行的一般程序。指南適用於東京、大阪、福罔及北海道等地區的物業投資。

第一步:預留單位

當客人已選定日本樓的單位後,需與我們簽署「認購意向書」及「預留表格」。

第二步:支付訂金

當獲得賣家同意賣出該指定單位後,買家需要支付大約樓價10%的訂金。同時,賣家會提供更多該單位的資料,如樓契或現有租客資料等(如有) 。

第三步:簽訂買賣合約

當買家決定購買該單位,並已將訂金匯款到賣家的戶口後,仲介會為買家準備合約及訂下交樓日

第四步:支付樓價餘額

簽署買賣合約後,需於交樓日前支付樓價餘額。(付款時間表因發展商而異)

第五步:辦理海外物業按揭

交樓前三個月,買家必須辦理海外物業按揭手續。一般而言,海外買家最多可承造6成的日本物業按揭。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

步:交樓

交樓日的當天早上,日本律師會在當地的土地註冊處轉名予買家,買家正式取得該單位的業權。

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投資日本樓的常見問題

問: 海外買家購買日本樓,過程一般需要多少時間才能完成? 

答: 視乎樓花期的長短。如購買現樓,由簽署「認購意向書」開始到交樓日大約需時約兩個月。

問: 購買日本樓有需要購買保險嗎?

答: 視乎客人的需要。日本人一般都會為自己的單位購買「火險」,即香港的房屋保險。一般五年期的「火險」及「地震保險」價格大約10-15萬日圓。

問: 日本樓屬於永久業權還是租用業權?

答: 日本物業既可以是永久業權,亦可以是租用業權,租用業權的最短年限約30年。

 問: 購買日本樓後,租金回報何時會匯到買家的銀行戶口? 

答: 買家可選擇每4個月以電匯方式匯進銀行戶口,亦可選擇每年一次的方式以節省匯款手續費**

問: 購買日本樓時,海外投資者的按揭貸款成數是多少?

答: 一般而言,海外投資者的最高按揭貸款成數可達6成,利率低至2.8%,年期長達35年。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

問: 購買/持有日本樓時有甚麼支出?

答: 一手日本樓買賣,可豁免仲介佣金。二手日本樓買賣則需一次性收取樓價3%作為仲介佣金。如委託租賃管理公司代客人管理物業,租賃管理公司則每月會收取租金的5%作為租賃管理費,而他們的職責是幫助業主收取租金,代業主繳稅,或其他大大小小的問題。其次就是物業管理費和修繕基金。

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投資日本樓的稅項支出

當海外買家購買日本樓時,海外買家需要支付各種稅項。包括:

一次性的稅項

- 登記許可稅:樓盤評估價值的1% - 2%

- 不動產取得稅:樓盤評估價值的3%。一手日本樓將於交樓支付,二手日本樓約在購買後半年支付。

- 印花稅:視乎所購買的樓價而定,詳情可參閱下表。

樓價 (日元¥) 匯率 (日元¥)
¥10,000或以下 ¥0
¥10,001 - ¥100,000 ¥200
¥100,001 - ¥500,000 ¥400
¥500,001 - ¥1,000,000 ¥1,000
¥1,000,001 - ¥5,000,000 ¥2,000
¥5,000,001 - ¥10,000,000 ¥10,000
¥10,000,001 - ¥50,000,000 ¥20,000
¥50,000,001 - ¥100,000,000 ¥60,000
¥100,000,001 - ¥500,000,000 ¥100,000


 
 
 
 
 
 
 
 
其它稅項包括:

都市計劃稅:徵收土地或樓盤的評估價值的0.3%。如果該物業的價值低於某個門檻,則該物業可獲豁免。

- 固定資產稅:樓盤評估價值的1.4%,評估價值每3年重新評估一次。

- 所得稅:對於海外買家,日本樓的租金收入按租金的5%至45%徵稅。應稅金額以扣除必要費用後的總收入作計算。

租金收入 (日元¥) 稅率
¥1,000 ~ ¥1,950,000 5%
¥1,950,001 ~ ¥3,300,000 10%
¥3,300,001 ~ ¥6,950,000 20%
¥6,950,001 ~ ¥9,000,000 23%
¥9,000,001 ~ ¥18,000,000 33%
¥18,000,001 ~ ¥40,000,000 40%
¥40,000,001 ~ 以上 45%
出售日本樓時的支出

- 資產增值稅: 當您以非居民身份出售日本樓時,您需要支付資產增值稅。出售持有不超過5年的日本樓,將按淨收益的30%徵稅。如果物業為自住用途,而納稅人符合某些條件,可以從總銷售價格中扣除3,000日元。應稅金額的計算方法可從總銷售價格中扣除交易時的交通費、酒店、仲介費、司法書士費用及不動產取得稅。而擁有超過5年的日本房產將從淨收益中徵收15%的資本增值稅。

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*此投資指南只供參考。條款及細則可能因不同的發展商而有所差異。

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