泰國樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買泰國樓時所進行的一般程序,此投資指南適用於曼谷芭提雅等城市。

第一步:預留單位

買家選定合適的單位,然後與我們簽訂「預留表格」,並向開發商支付訂金 (不設退還)。

第二步:與泰國發展商交換合約

當發展商確認預留的單位後,發展商便會將買賣合同寄給你的地產經紀,然後你的地產經紀便會通知買家簽署買賣合約。

第三步:支付首期

簽訂買賣合約後,買家需要將樓價約10%-25%彙入發展商的戶口內。

第四步:辦理泰國物業按揭

交樓前三至六個月,買家需要開始向銀行辦理泰國物業按揭手續。我們將會為海外買家建議最合適的泰國物業按揭方案。

第五步:交樓

當你於泰國的項目竣工時,律師會通知海外買家驗樓 (買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後,律師會告知準確的交房日期。交樓日當天,銀行會將貸款總額支付給發展商,樓價的餘額也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙,便完成該項目的買賣。

第六步:出租泰國物業

海外買家拿到鎖匙後,可以委托泰國物業管理公司全權管理你的泰國樓。他們所提供的服務包括尋找租客,對物業檢查並維修,替業主支付水費及物業管理費等。

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買泰國樓須知 / 常見問題 / 注意事項

問: 泰國/曼谷樓的土地業權是多少年?

答: 泰國/曼谷樓的土地業權多數是永久業權,少數為皇室土地的是30年業權。

問: 在泰國買樓是否可以辦理銀行按揭貸款?

答: 在泰國買樓可以辦理銀行按揭貸款,有某一些泰國//曼谷樓盤的發展商也有專門針對外國人的貸款政策。

問: 海外買家需要到泰國/曼谷當地才能購買當地的物業嗎?

答: 不用,海外買家不需要去泰國/曼谷就能購買當地物業。簽署買賣合約在泰國/曼谷境外完成即可。

問: 海外買家可以用自己的名字擁有泰國/曼谷樓嗎?

答: 海外買家可以擁有多達單位總面積49%的永久業權。該單位的永久業權將用您的姓名在泰國國土部登記。如果外資永久業權的配額已滿,單位還能以租用業權持有。海外買家也可以購買土地及獨立屋,但須受土地契約年期最長30年的限制(可續期)。

問: 海外買家購買泰國樓會有地契及土地持分嗎?

答: 有的,土地廳完成過戶後會核發地契,地契上面會記載土地持分面積與建物。


問: 海外買家買泰國/曼谷樓有甚麼手續?

1. 買賣雙方確定最終銷售價格和意向後,需及時確定樓價支付時間,與此同時買方需要支付訂金來保留預訂。

2. 買方轉賬支付訂金後會收到訂金付款收據及文件聲明該特定公寓單位已為該客戶預留。

3. 付款日,雙方簽訂買樓及銷售協議。

問: 泰國/曼谷樓的買賣合約以哪一種語言簽訂有效? 如何簽訂?

答: 泰國樓的買賣合約條款主要以泰文和英文合同為主,多數情況下採用的是泰文合同,在土地廳辦理物業過戶手續時,如涉及到護照姓名信息等都需要翻譯並公證成泰文;一般簽訂合約是現場簽約,也可以遠程寄送文件簽約。

問: 泰國買樓以哪一種貨幣為主? 手續費如何計算?

答: 海外買家在泰國買樓以泰銖以外的貨幣為主 (如美元),手續費按當天匯率進行計算,更有可能涉及到跨行轉賬或區域轉賬來計算手續費,實際收費以銀行結算作準。

問: 泰國/曼谷樓的管理費一般是多少?

答: 一般為35 - 50 泰銖/平方米/月,然而每個發展商所收取的物業管理費不同,管理費的高低和樓盤的配套設施多與少有關。

問: 泰國/曼谷樓的單位出租後,管理費應如何計算? 由哪一方支付

答: 房屋管理費一般以每平米方計算,依項目規定計算,住宅約為30~100泰銖/平方米。出租時,管理費一般由業主承擔,除非與租客另有約定。

問: 通常投資泰國/曼谷樓的租客會是哪些人?

答: 在曼谷,租客通常是西方國家和日本外籍人士。許多日本公司在曼谷附近設立工廠。日本工程師、高級管理人員和職員是曼谷住宅的常見租戶。此外,有些租客是來自西方公司的外國人,從製造業至多元企業、專業服務業都有。

問: 甚麼是償債基金(Sinking Funds)?為何預收管理費?

答: 償債基金是作為緊急基金使用的一次性支出,用於支付未來某一時間開發項目所要求的任何一次性維修或改良 (例如每隔幾年重新粉刷外牆),必須在交樓予買家時支付。 它的金額取決於公寓的面積,所以是以每平方米報價。公寓一旦竣工交收,大多數發展商要求住戶預先支付1年的管理費,期間1年內可不必支付管理費。管理費用於開發項目的日常運作(例如保安、櫃台接待和清潔工的薪資;泳池的保養;升降機的電力等等)。與償債基金一樣,它以每間公寓的面積 (平方米) 為基準計算得出每月的費用。

問: 泰國/曼谷的樓花和現樓的按揭貸款應何時向銀行申請? 在還款上,買家應如何處理?

答: 泰國/曼谷的樓花一般在交樓半年前向銀行提交按揭貸款申請,銀行對外國人審批貸款政策目前以現樓為準,還款方式以與銀行簽約貸款還款條件時為準,一般是按貸款成功後的第一個月進行每月還款;貸款利率按銀行規定利率。

問: 泰國/曼谷發展商的物業管理公司如何提供代客出租? 業主有哪些費用需要支付?

答: 泰國/曼谷發展商多半擁有自己的物業管理公司,會與屋主簽訂管理合約,提供代租代管等服務。依代租、代管合約協議內容,一般泰國仲介業者會收取1個月租金作為代租費用,代管費用一般為租金的10%。

問: 海外買家買入/出售泰國樓時,還有其他費用/稅項要繳交嗎?

物業轉名費 / 過戶費 (Transfer Fee) - 樓價的2%(買方、賣方各付1%)
特別商業稅 (Special Business Tax) - 3.3%(五年內售出)
印花稅 (Stamp Duty) - 0.5%(持有超過五年後出售)
個人所得稅 (Withholding Tax) - 售出後的利潤約5-35%,視乎持有年期而定
律師費、行政費(Legal Fees and Admin) - 0.5%

問: 海外買家可以申請泰國的「退休簽證」嗎? 如何申請?

申請資格:50歲以上的外國人
有效期:一年期,每年可以申請續期
條件:泰國銀行戶口至少80萬泰銖存款(即大約20萬港元)
保障 : 可買泰國當地醫療保險
限制:不能在泰國當地工作

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