近年美元汇价持续走强，昨晚更创逾13年半新高。由於港元与美元挂鈎，目前港人拿着港元这强势货币到海外置业，变相可以折让价买楼。环一国际地产及投资顾问部行政总裁张永达接受访问时预测，美元在未来几个月料仍处强势，惟之後便可能回落，故目前是港人海外置业的黄金时机。当中，由於加拿大多伦多住宅空置率低至1.8%，而且租金回报率与按揭利率的差距高达2厘至3厘，尤其值得看好。

美元汇价於特朗普当选美国总统後短短两星期内一度急升逾4%，昨晚曾迫近102，创逾13年半新高，兑各主要货币几乎全面做好。张永达指出，美元的升浪其实始於2012年，当年开始某一货币（2012年的日圆丶2013年的澳元丶2014年的欧元丶去年的加元，以及今年首10个月的英镑，见图）汇价兑美元先後显着下跌，均掀起港人在当地置业的热潮，「香港人很精明，某一国家汇价下跌，我们便会特别注意当地置业的机会，故此海外楼每年均有一个国家或地区成为焦点。」

特朗普不明朗因素利炒高美元

张永达分析，美元汇价已经突破100的心理大关，未来几个月继续走强的机会颇大，「之前几年是美元对某一货币特别强，但美国总统大选後是美元一枝独秀。由於特朗普将於明年1月20日就职总统，其上台100日後政策始会明朗化，此前的不明朗最有利炒作。这样的话，今次美元独强的走势可能比大家预期中维持更长时间。从技术分析去看，美汇指数近日已经攻陷过去多年屡攻不下的100大关，未来几个月亦很可能将不断破顶。」

港元挂鈎美元 买外地物业打折

由於本港实行联系汇率，港元与美元挂鈎，若美元汇价一如张永达所料进一步转强，同一金额的港元将可兑换成更多外币，故未来几个月是港人海外置业的大好时机，「货币汇价总是每隔几年便是一个循环，2008年金融海啸後美国联储局推出量化宽松政策（QE）大印银纸，故2009至2011年美元汇价曾显着回落，但随着美国经济走出谷底，美元於2012年起又再逐步回升。目前美元汇价已升抵逾13年高位，虽然未来几个月可望进一步向好，但说不定几年後又会再次跌到低位呢？」

港府於本月4日公布将本港非港人首置自住住宅印花税划一调高至15%，张永达认为，港府此举表明不欢迎投资者参与本港住宅市场，故更多投资者料转投海外楼市，而在过去3星期，集团收到的查询亦较辣招出台前升两成。

张永达续说，港府并无就港人海外置业统计数据，惟早前有调查显示在本港家庭中持有海外物业的比例仅8%，而他相信，最有实力的10%本港家庭对海外置业会特别有兴趣。

港持外地物业家庭占8%

在众多海外楼市中，张永达最看好加拿大多伦多。他解释说，「投资房地产的回报主要来自资本增值及租金，海外置业则再加上汇率因素，综合考虑这3项因素，加拿大多伦多目前最有投资价值。多伦多是加拿大第一大城市，亦是该国的商业中心，宏利及加国四大银行总部均位於当地，有大量高收入的工作机会，属支持当地楼价长远向好的重要因素。而且目前多伦多住宅租金回报率逾6厘，而按揭供款利率仅2.5厘，即使扣除税务及其他因素，租金回报率与按揭供款利率的差距亦达2厘至3厘，可望支持楼价向上。另外，多伦多住宅目前空置率仅1.8%，以全球标准来说，若该比率低於2.5%便代表租金有上升压力。」

多伦多空置率低回报高

若提到偏低的空置率，不得不提同样位於加拿大的温哥华，其空置率低至只有0.6%。张永达认为，环境舒适及供应有限是支持温哥华楼价向好的两大重要因素：「温哥华天气很好，是畀人享受丶叹世界的地方，亦很适合华人居住。

另外，温哥华面积有限，其西面是太平洋，北面是山，南面是美国，只有东面可以发展，而且处於地震区住宅不可起得太高。过去几年温哥华楼价急升，主要原因是内地资金涌至买入大量别墅。」

不过，正正由於楼价升势太快，脱离当地民众可负担的水平，温哥华政府於7月针对海外买家推出15%印花税，至今当地楼市价量齐跌。张永达表示，目前港人在温哥华购买住宅，亦须缴付15%的印花税，并不划算；而且以700方呎两房单位为例，温哥华住宅售价约80万加元，较多伦多住宅的45万加元高，故目前在加拿大置业还是以多伦多为首选。